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杨现领:租金稳定的关键在于纠正供求失衡

时间:2018-12-26 10:51除锈剂技术信息网 点击:

北京租房市场怎么了?总量不足、结构失衡致租金上涨

近期北京租金的上涨,引发了不少关注。抛开表面的争议,关于租金真正核心的问题是什么?为什么租金不能过快上涨?如何在中长期内建立稳定租金的框架?带着这些问题,我们采访了贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领。他认为一线城市租金的上涨是一系列复杂动因叠加的结果,因此这个攸关民生的议题,需要从更多角度去拆解。

1.租金问题的本质是什么?

租金,作为一种价格机制,反映的是租赁市场的供求关系,每一次租金涨跌的背后都是供求失衡的信号,只有实现动态的供求平衡,才能从根本上稳定租金。因此,租金问题的本质是供求。当前情况下,房价绝对水平已经很高,不仅大量的流动人口和大学生需要通过租房解决居住问题,越来越多的中等收入家庭也需要进入租赁市场,某种程度上,我们需要承认,在未来一段很长的时间内,一线和核心二线城市都将面临有效供给不足的主要矛盾。在这个大背景下,租金稳定的关键在于纠正当前和潜在的供求失衡。总体上看,我们面临两类失衡:总量不足与结构失衡。

第一是总量不足。表现在两个方面:其一是北京、上海、深圳等房价绝对水平高、流动人口占比高、人口总量大的城市,房屋存量本身即存在刚性的缺口,导致租赁的实际和潜在供给能力都相对有限。以北京为例,全市房屋存量约750万套,共计约1600万间,对应于接近2200万常住人口,缺口显著,缺口如果得不到妥善解决,长期来看将将持续面临租金上涨压力;其二是大部分二线城市,虽然房屋存量相对较高,套户比在1左右,但是面临已经很高的房价收入比,以及未来持续的人口净流入,租赁供应的潜在能力十分有限。从这些城市公布的租赁供应计划看,远远无法满足潜在的租赁需求,虽然当前的租金涨幅低于一线城市,但是潜在的租金上涨压力不容忽视。

第二是结构失衡。表现在三个方面:其一是可支付的、高性价比的租赁供应有限。从贝壳研究院的调研数据看,北京等一线城市的租赁人口中,80%集中在20—35岁,月均收入低于1万元,60%为合租,属于高度的价格敏感型,需求主要是单间,但是市场的供应是整租和大户型居多;其二是规范的、高性价比的租赁供应有限。当前租赁市场的一个突出矛盾是大量的廉价供应,特别是合租与单间供应掌握在二房东手中,占比通常在40—50%,问题在于这部分供应不规范、不稳定,加之政府周期性的监管,导致这部分供应不是被抑制,就是被清理,带来的直接结果往往是这部分人群要么进入规范的市场,住的更贵,要么进入城市边缘,住的更远,或者住的更隐蔽;其三是区域错配,租赁需求主要集中在交通便利、配套完善的核心城区,但是这里的房源质量往往偏差,“老破小”居多,无法满足不断升级的青年白领需求。

根据贝壳研究院的租金指数,可以观察到三个趋势:其一,北京及其它一线城市在2015年之前的租金涨幅非常小,且十分稳定;2015年之后,租金指数走势出现持续上涨的趋势,涨幅基本保持在10%左右,考虑到复利的作用,连续上涨的累积性影响已经十分显著。其三,租金上涨从一线扩散到核心二线,人口净流入的二线城市开始进入上涨的行列。

这意味着什么呢?如果一种产品或服务的价格出现持续的上涨,那只能说明一个问题:供给短缺,要么是数量的绝对短缺,要么是质量的相对短缺。一线及二线核心城市的租赁市场同时面临这种形式的短缺,这是租金上涨的根本原因。

2.什么样的租金水平是合适的?

那么,是不是所有的租金上涨都是“坏的上涨”,都是市场失灵的体现,从而需要政府的界入?我们认为至少存在四个判断标准:

第一,租金收入弹性是不是处于合理范围?这个指标定义的是租金涨幅与收入涨幅之间的比例。如果这个指标显著大于1,说明租金上涨速度超过收入上涨速度,也说明供求缺口明显,租客负担将持续加大。

第二,租金收入比是不是处于合理范围?它衡量的是租金支出在收入中的比重,国际通行的警界线是30%,租金收入比超过30%,说明租金水平已经超过租客的可支付能力。

第三,租金上涨在多大程度反映或超出了住房品质的提升?原则上,如果说租金涨幅显著超出品质提升的速度,那么也可以说市场出现了品质供应的缺口。这个指标的缺点是品质的可测性差,指标难以测量。

从当前的情况评估,一线城市租金收入弹性大于1,二线核心城市大于0.5,大部分二线和三线城市非常低,甚至为负。从租金收入比的情况看,一线城市逐年上升,随着合租向整租的转移,预计这一指标将出现阶梯式上升;二线城市基本保持在25%左右,支付压力远没有一线严重。

3.为什么租金不能过快上涨?

如果说房价问题主要是一个经济问题,那么租金问题就是一个民生问题;如果说房价主要影响的是投资,那么租金主要影响的是消费。一定程度上,租金如果上涨过快,可能引发的风险更值得警惕。

第一,租赁市场具有更多的福利属性,租金稳定是民生稳定和社会稳定的重要基础。在1998年全面取消福利分房之前,我国住房的供应体系本质是以租赁为中心的福利分配体系,低租金是主要特征。1998年之后,随着土地、金融等一系列制度框架的建立,我国总体上建立以购房为主体的市场供应体系,租赁市场发展显著滞后,经济适用房、公租房、廉租房等具有保障性质的住房供应明显不足,保障主体单一。这个大背景, 加之已经很高的房价,如果租金上涨过快,特别是低收入家庭和流动人口无法实现租赁上的“住有所居”,那么,民生问题就会恶化,并影响整体的社会稳定。在“买不起”已经成为现实的情况下,我们应极力避免“租不起”。

第二,租赁具有更多的消费属性,租金是CPI的重要构成部分,如果租金上涨过快,就会引发潜在的通胀风险,并威胁经济稳定。无论是成熟市场,还是发展中市场,租金支出都是家庭消费支出的重要部分,因此,租金稳定对于通胀的管理非常重要。

第三,租金市场的稳定对于人口城市化具有突出含义。当前我国城市化过程最突出的矛盾就是人口城市化慢于土地城市化,大量的流动人口和新市民无法在城市获得正常的居住与生活保障。这些人群收入偏低,支付能力有限,租金上涨过快,不仅仅会对他们的城市融入构成无形的障碍,一旦他们回流农村或小城镇,也将对大城市的服务成本产生供给冲击,从而导致城市化的倒退。

因此,正是基于这些问题,租赁市场的稳定性非常重要,甚至比房价的稳定性更加重要。

4.北京近期的租金上涨幅度到底如何?

关于北京的租金上涨,近期引发了不少关注,那么真实情况到底怎么样?从贝壳研究院跟踪的数据来看:

第一,从租金指数的角度,剔除不可比因素,2018年前7月,租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅。

第二,从平均租金水平看,今年前7个月,市场平均租金为86.4元/平,略高于去年同期水平,月环比涨幅为2.6%。

图1.北京租金指数及环比涨幅

杨现领:租金稳定的关键在于纠正供求失衡

数据来源:贝壳研究院

从这两组数据看,当前的租金上涨幅度应该说已经不小,究其原因,主要是三个方面:

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